Analyse Bail à Ferme
Analyse des Risques - Convention Durez
Ferme du Temple - Convention d'occupation précaire du 8 décembre 2025
Cadre Juridique - Points Clés
Exclusion du bail à ferme - Chevaux de courses
L'élevage de chevaux de courses est EXCLU du régime du bail à ferme. Seuls les chevaux de trait (chevaux de labour) sont considérés comme "utiles pour l'agriculture" et tombent sous l'application du bail à ferme.
Article 1, §1: "exploitation agricole = exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente"
Sources: Loi 04/11/1969 (Art. 1), CBC-BCP, Jurisprudence Cour de cassation (années 1980-2022)
Nature du contrat
Convention d'occupation précaire régie par les articles 1875 et suivants du Code civil (prêt à usage / commodat). Caractère gratuit et précaire.
Source: Convention, Article 7, page 4
⚠️ ALERTE - Validité du commodat contestable
La convention reconnaît explicitement des loyers payés antérieurement ("de la main à la main", 2023-2024). Or le commodat exige une gratuité ABSOLUE (Art. 1876 C.civ.).
Risque: Un juge pourrait requalifier en bail à ferme tacite (70-80% de risque selon analyse juridique)
Risque de requalification
Si la production de foin est principalement destinée à la vente(et non à l'autoconsommation), le régime du bail à ferme pourrait s'appliquer.
Source: Code civil belge, Livre 3, Titre 8, Ch. 4
Entités BCE - Point de vigilance(BCE Public Search)
Georges DUREZ (père)
- BCE: 0667.378.707
- Depuis: 25/10/1994 (30 ans)
- Dénomination: Durez, George
- NACE: non renseigné dans BCE publique
- À vérifier: codes NACE au niveau établissement
Jérôme DUREZ (fils)
- BCE: 0799.239.715
- Depuis: 01/04/2023 (2 ans)
- Dénomination: Durez, Jerome
- NACE principal: 01.500 (culture et élevage)
- NACE secondaire: 93.127 (clubs équestres)
- TVA: Oui (depuis 01/11/2023)
Risque majeur: Le code NACE 01.500 (culture et élevage) est listé comme activité principale de Jérôme dans la BCE. Ceci renforce le risque de requalification en bail à ferme.
Problème: Jérôme exploite depuis 2022, paie les loyers, mais n'est pas signataire de la convention du 8 décembre 2025.
Parcelles sous Convention
Total: 5 ha 38 a 45 ca
| Réf. | Lieu-dit | Superficie | Fin Occupation | J-? |
|---|---|---|---|---|
| 206L | Chemin vert | 2 ha 26 a 65 ca | 31/12/2028 | 1052 jours |
| 197F | CHP Du Temple | 2 ha 29 a 80 ca | 31/12/2030 | 1782 jours |
| 197G | CHP Du Temple | 82 a 00 ca | 31/12/2030 | 1782 jours |
Chronologie
Jérôme Durez non-signataire de la convention
Jérôme Durez (fils) exploite réellement les terres depuis 2022 via sa propre entité BCE (0799.239.715), a payé les loyers 2023-2024, mais n'est PAS partie à la convention signée uniquement par Georges (père). Il pourrait refuser de partir ou revendiquer des droits.
Requalification possible en bail à ferme (risque faible mais existant)
Code NACE 01.500 (culture et élevage associés) de Jérôme pourrait justifier une requalification en activité agricole. CEPENDANT: l'élevage de chevaux de courses est EXCLU du bail à ferme (jurisprudence constante). Le risque subsiste uniquement si le foin est vendu (production agricole destinée à la vente au sens de l'Article 1 de la Loi 1969).
Question du bail à ferme restée sans réponse 3 mois
Me Erneux a interrogé Me Franeau pendant 3 mois sur l'existence d'un bail à ferme. Réponse donnée oralement le 8 décembre sur le terrain, comme 'argument d'ouverture'. Cette ambiguïté volontaire crée un risque de contestation future.
Élevage ovin (moutons) non clarifié
Georges Durez a le code NACE 01.45002 (production de laine brute). Si des moutons pâturent sur les parcelles concernées, cela pourrait constituer une activité agricole soumise au bail à ferme.
Clause d'évaluation future créant attente de reconduction
L'Article 4 de la convention prévoit une évaluation à l'issue de chaque période pour 'envisager la reconduction'. Ceci contredit l'interdiction de reconduction tacite et crée une attente légitime de prolongation.
Absence de garantie financière
Aucune caution ou garantie bancaire n'est prévue pour couvrir dégradations ou non-respect des obligations. En cas de problème, le propriétaire n'a aucun recours financier immédiat.
Refus de quitter aux échéances
M. Durez (72 ans) pourrait refuser de libérer les terres aux dates prévues (2028/2030), invoquant son âge, l'absence d'alternative, ou des droits acquis. La procédure d'expulsion serait longue et coûteuse.
Annotations manuscrites non reprises dans le contrat
Les schémas annexés comportent des annotations manuscrites importantes (partage frais clôture, accès barrière métallique) qui ne sont pas reprises dans le corps du contrat.
Délai d'enregistrement de 4 mois
Si le contrat n'est pas enregistré dans les 4 mois, il perd sa date certaine et sa force probante vis-à-vis des tiers, fragilisant sa valeur juridique.
Médiation obligatoire avant action en justice
L'Article 8 impose une tentative de médiation avant tout recours judiciaire, ce qui pourrait retarder une action urgente en cas de non-respect de la convention.
Actions Prioritaires Recommandées
- 1Signature ou renonciation de Jérôme Durez
Obtenir soit une co-signature de la convention, soit un document de renonciation à tout droit sur les parcelles.
- 2Confirmation écrite de l'activité
Obtenir confirmation que l'exploitation concerne exclusivement des chevaux de courses, pas de trait.
- 3Clarification élevage ovin
Confirmer que les moutons (production de laine) ne pâturent PAS sur les parcelles 197F, 197G et 206L.
- 4Suivi de l'enregistrement
Vérifier que la convention est bien enregistrée dans les 4 mois (avant avril 2026).
!Risque Critique: Jérôme DUREZ
Le problème
Jérôme DUREZ (fils) n'est PAS signataire de la convention du 8 décembre 2025.
Implications juridiques
- 1.Convention potentiellement inopposable - Jérôme peut prétendre: "Je n'ai rien signé"
- 2.Risque de double revendication - Georges (convention) + Jérôme (exploitation réelle)
- 3.Risque de requalification - Code NACE 01.500 = activité agricole potentielle
Option A: Co-signature
- • Jérôme devient partie prenante
- • Lié par mêmes obligations et échéances
- • Sécurité juridique maximale
Option B: Renonciation écrite
- • Document séparé
- • Renonce à tout droit sur parcelles
- • Reconnaît Georges comme seul occupant
Scénarios de Récupération des Terres
4 scénarios possibles pour la récupération des 5 ha 38 a - du plus optimiste au plus pessimiste
Recommandation
Date cible réaliste pour TOUTES les terres: 31 décembre 2030
Avec effort de négociation, gain possible de 1 an (fin 2029).
Timeline Stratégique 2025-2030
Plan d'actions en 5 phases pour sécuriser et récupérer les terres
Phase 1: Sécurisation
Maintenant - Q1 2026
!Actions Immédiates (avant fin 2025)
- 1.Contacter Jérôme DUREZ pour clarifier sa position
- 2.Demander signature/renonciation à Jérôme
- 3.Vérifier si convention envoyée pour enregistrement
- 4.Documenter l'activité actuelle (photos, correspondances)
🌱Perspectives Beaver - Activités Agricoles Futures
Contexte
Le collectif Habitat Beaver envisage d'implanter ses propres activités agricoles sur les parcelles actuellement occupées par Georges DUREZ (5 ha 38 a 45 ca). Cette perspective change fondamentalement le cadre juridique applicable.
Propriétaire-Exploitant : Pas de bail à ferme
Si Beaver exploite directement ses propres terres, le régime du bail à ferme ne s'applique pas. Il n'y a pas de relation bailleur-preneur.
- ✓Liberté totale d'exploitation
- ✓Pas de durée minimale imposée
- ✓Pas de droit de préemption à craindre
Attention : Location à tiers
Si Beaver loue ses terres à un tiers pour une activité agricole (maraîchage, élevage, etc.), le bail à ferme s'applique automatiquement.
- ⚠Durée minimale 9 ans
- ⚠Fermage plafonné
- ⚠Droit de préemption du preneur
Options de structuration pour Beaver
Option A : Exploitation directe par la coopérative
Beaver (en tant que coopérative) exploite directement les terres. Nécessite: code NACE agricole, éventuellement statut d'agriculteur, permis environnementaux selon activités.
Option B : Convention d'occupation précaire (non-agricole)
Mise à disposition gratuite pour activités non-agricoles (verger communautaire, espace de loisir). Évite le régime du bail à ferme.
Option C : Contrat de cultures (durée < 1 an)
Pour des cultures déterminées, durée inférieure à 1 an. Exclu du bail à ferme (Article 2, §2 de la Loi 1969). Renouvelable mais prudence sur la requalification.
Option D : Bail à ferme assumé
Accepter le régime protecteur si Beaver veut favoriser un exploitant agricole local. Durée 9 ans minimum, mais sécurité pour les deux parties.
Recommandations pour Beaver
- 1.Définir le projet agricole avant la libération des parcelles (type d'activité, qui exploite, objectifs)
- 2.Consulter un conseiller agricole (SPW Agriculture, GAL local) sur les permis et aides disponibles
- 3.Si location à tiers envisagée, prévoir dès maintenant les clauses du bail ou alternatives
- 4.Étudier le statut coopératif agricole (SCRL agricole) pour bénéficier d'avantages fiscaux
Cadre juridique : Propriétaire vs Preneur
| Situation | Régime applicable | Conséquences |
|---|---|---|
| Beaver exploite directement | Droit commun | Liberté totale, pas de contrainte bail à ferme |
| Location à agriculteur (activité agricole) | Bail à ferme | 9 ans min., fermage, préemption |
| Prêt gratuit (non-agricole) | Commodat | Révocable, pas de loyer, précaire |
| Culture déterminée < 1 an | Exclu bail ferme | Art. 2§2 Loi 1969, durée limitée |
| Chevaux de courses (DUREZ actuel) | Hors bail ferme | Jurisprudence: non agricole |
Source: Loi du 4 novembre 1969, Articles 1 et 2 • Code civil, Art. 1714+ et 1875+
Références Légales
Loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme
Définit l'exploitation agricole comme "l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente"
Exclut notamment les conventions < 1 an pour cultures déterminées, l'engraissement industriel indépendant
Le congé pour motifs sérieux (exploitation personnelle, remembrement, manquements graves) nécessite un préavis de 2 à 4 ans
Accord des parties constaté par acte authentique OU déclaration devant juge de paix
En cas de vente, le preneur peut acheter en priorité (délai 1 mois après notification notaire)
Pas de préemption si vente à descendants (usage personnel), pouvoirs publics (intérêt public)
Sous-location, cession de bail et droit de préemption ne sont pas applicables au bail de fin de carrière
Code civil belge (Commodat)
Contrat par lequel on livre une chose à quelqu'un pour s'en servir, à charge de la rendre
Veiller en bon père de famille, n'user que selon destination convenue
Le prêteur peut reprendre la chose avant le terme en cas de besoin pressant et imprévu
Jurisprudence Cour de cassation
Jurisprudence constante: chevaux de courses et de selle exclus du bail à ferme (seuls les chevaux de trait sont "utiles pour l'agriculture")
Jurisprudence récente: "L'élevage de chevaux de sport, n'étant pas utile à l'agriculture, ne constitue pas une activité agricole"
Qualifications agricoles (SPW)
Agent qualifié dans les métiers du cheval, palefrenier, maréchal-ferrant = HORS orientation agricole
Article 24: définition de la qualification professionnelle suffisante pour les aides agricoles
Sources officielles: Wallex - Loi 1969 • Justel - Version consolidée • Code civil - Commodat • CBC-BCP • NTF Wallonie • Annexe diplômes SPW
Contexte administratif - Qualifications agricoles (aides PAC)
Note: Ce document définit les qualifications pour les aides à l'installation et investissement (PAC, ADISA), pas directement pour le bail à ferme. Il constitue un argument de renfort montrant la vision administrative wallonne.
Orientations agricoles (SPW)
- ✓Ouvrier qualifié en agriculture
- ✓Ouvrier qualifié en horticulture
- ✓Exploitant agricole
- ✓TQ Technicien en agriculture
- ✓Éleveur / Éleveuse
- ✓Polyculteur-polycultrice
Hors orientation agricole
- ✗Agent qualifié dans les métiers du cheval
- ✗Palefrenier
- ✗Maréchal-ferrant
- ✗Assistant en soins animaliers
- ✗Ouvrier qualifié en sylviculture
- ✗Fleuriste
Pertinence pour le cas DUREZ (argument secondaire)
- •Montre que l'administration wallonne ne considère pas les métiers du cheval comme agricoles
- •Argument principal reste la jurisprudence Cass. 1983/2022
- •Utile si Jérôme invoque une "qualification agricole" pour revendiquer un bail à ferme
Source: Annexe diplômes SPW (30.04.2024) - Qualifications pour aides installation/investissement